Algemene informatie bij aankoop van uw appartement

Wanneer u hebt besloten een appartement te kopen wordt u geconfronteerd met onderwerpen waarmee u niet dagelijks te maken heeft. Om u zo veel mogelijk behulpzaam te zijn zetten wij hieronder de diverse zaken op een rij waarmee wij u de nodige helderheid zullen verschaffen.

Verkoop en begeleiding

De makelaars informeren alle belangstellenden over financiering en hypotheken en alle andere zaken die betrekking hebben op het appartement en/of de situatie. Het is ons gebleken dat kopers ook na het ondertekenen van de koop- en de aanneemovereenkomst nog vragen hebben, zowel ten aanzien van de door hen gekochte woning, als ten aanzien van het project in het algemeen. Ook met dergelijke vragen kunt u terecht bij de makelaar.

Financiering

Vaak is voor de financiering van een appartement het afsluiten van een hypotheek onvermijdelijk. De makelaar is deskundig van verschillende hypotheekvormen. Hij zal u aan de hand van uw persoonlijke gegevens en wensen duidelijk advies te geven, hij berekent de mogelijkheden en kan ook de aanvraag voor uw hypotheek verzorgen.

Belastingvoordeel

De aankoop van een woning is vaak ook fiscaal interessant omdat de fiscus een behoorlijk stuk van de jaarlasten voor haar rekening neemt. De rente van de hypotheek, verminderd met de huurwaarde bijtelling, levert een besparing aan loon en/of inkomstenbelasting op. In het eerste jaar kunnen ook de afsluitkosten, notariskosten en eventuele taxatiekosten voor de hypotheek als aftrekpost worden opgevoerd. Belangrijk voor u is te weten dat uw belastingadviseur bij de fiscus kan organiseren dat het voornoemde fiscale voordeel per maand rechtstreeks door de belastingdienst aan u wordt overgemaakt.

Woningborg Garantie

De appartementen worden verkocht en gebouwd met toepassing van de Woningborg Garantie- en Waarborgregeling 2010. Na ondertekening van de koop- en aannemingsovereenkomst (volgens Woningborgmodel), ontvangt u een waarborgcertificaat dat, kort samengevat, bouw en afbouw van uw huis dekt en een garantie omvat na oplevering van in hoofdzaak 6 jaar op technische gebreken. Tevens kan Woningborg bemiddelen bij eventuele geschillen aangaande het appartement. Ziet u hiervoor ook de Garantie- en Waarborgregeling die u bij ondertekening van uw koop- en aannemingsovereenkomst ontvangt.

Koopsom vrij op naam

De koop-/aanneemsom van de woningen is vrij op naam, dat wil zeggen dat hierin de volgende kosten zijn inbegrepen.

  • De grondkosten en kosten grondonderzoek.
  • Bouw- en installatiekosten incl. loon- en materiaalkostenstijgingen.
  • Verzekering tijdens de bouw.
  • Aansluitkosten voor elektriciteit, water en riolering.
  • Honoraria van architect, constructeur, installatie adviseur e.d.
  • Verkoopkosten (courtage voor makelaar).
  • Notariële overdrachtskosten (akte van levering).
  • De bouwleges.
  • Kosten kadastrale inmeten.
  • Aanmeldkosten en premie Woningborg.
  • 21% B.T.W. (evt. wijzigingen van het B.T.W.-tarief worden ingevolge wettelijk voorschrift aan de koper doorberekend).  
  • De overdrachtsbelasting (voor zover van toepassing).

Niet inbegrepen zijn:

  • De kosten voor een evt. hypothecaire lening zoals: afsluitprovisie, notariskosten, hypotheekakte, premie levensverzekering.
  • De rente tot aan het notarieel transport over de grondkosten en over de vervallen nog niet of niet tijdig betaalde bouwtermijnen.
  • Ingebruikstellings-leveringskosten van water en elektra, en de ingebruikstelling en abonnementskosten van telefoon- en kabelnet.

Het ondertekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst

Met het ondertekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst verplicht u zich tot het betalen van de koopprijs, en wij als verkoper door medeondertekening verplichten ons tot de bouw van het appartement en de overdracht van de daarbij behorende grond. Na ondertekening van de koop- en aannemingsovereenkomst ontvangt u hiervan een kopie. De originele exemplaren worden aan de notaris verstrekt om de akte van eigendomsoverdracht gereed te maken.

Mogelijkheden meer- en minderwerk

Er zijn diverse wijzigingen mogelijk volgens de standaard meer- en minderwerklijst, die u tijdig zal worden overhandigd. Met deze standaard meer- en minderwerklijst worden u zoveel mogelijk opties aangeboden. Het kan zijn dat u alsnog wensen heeft die niet op deze lijst vermeld staan. In dat geval is het raadzaam voor de koop in grote lijn uw wensen met de makelaar te bespreken. Deze zal voor u nagaan of de wijziging(en) die u wenst tot de mogelijk zijn. Wanneer u een wijziging wilt wordt dit schriftelijk overeengekomen met de verkoper.

Wijzigingen worden voor rekening van de koper uitgevoerd, wijzigingen kunnen mogelijk de opleveringstermijn verlengen. Wijzigingen zijn ook alleen mogelijk wanneer de voortgang op de bouwplaats daardoor niet wordt vertraagd en/of niet strijdig zijn met de geldende voorschriften. De verkoper is gerechtigd om andere door de koper gewenste wijzigingen die afwijken van de standaard meer- en minderwerklijst, onverkort en ongemotiveerd af te wijzen. In het geval dat appartementen verkocht worden na de start van de bouw behoudt de verkoper zich het recht voor de wijzigingen zoals aangegeven in de standaard meer- en minderwerklijst, afhankelijk van de stand van het werk, al dan niet te accepteren of er een prijsverhoging op toe te passen.

Vereniging van eigenaren

Omdat de appartementen deel uit maken van een gebouw met meerdere appartementen wordt het gesplitst in zogeheten appartementsrechten. Als u koopt wordt u eigenaar van een appartementsrecht dat u het exclusieve recht geeft op het gebruik van een appartement en parkeerplaats met toebehoren. De omschrijving van het eigendom, met bijbehorende rechten en plichten, wordt uiterst nauwkeurig bepaald en in een notariële splitsingsakte vastgelegd.

Om zowel de exploitatie als het onderhoud van het gemeenschappelijke eigendom en onderlinge rechten en plichten goed te kunnen regelen, wordt elke eigenaar automatisch van rechtswege lid van de VVE. De VVE heeft in haar regelementen alle gemeenschappelijke belangen vastgelegd van de eigenaren onderling en ten aanzien van de gemeenschappelijke voorzieningen. De exploitatie van het gebouw waarin het appartementsrecht en het gemeenschappelijke terrein brengen kosten met zich mee. Deze kosten worden over alle eigenaren van een appartementsrecht door middel van een, middels de splitsingsakte vastgelegde, verdeelsleutel omgeslagen.

Tenminste eenmaal per jaar komen alle leden/eigenaren in vergadering bijeen en (her)benoemen uit hun midden een voorzitter, secretaris, penningmeester en, in sommige gevallen, nog een aantal extra functies. Tijdens zo’n vergadering wordt er dan met het bestuur overlegd over de exploitatiekosten van het afgelopen jaar en de begroting voor het komende jaar. Met het aan u toekomende stemrecht stemt u mee in de besluitvorming over deze zaken.

Onder de gemeenschappelijke kosten van de VVE kunnen, bijvoorbeeld, onderstaande kosten worden verstaan:

  • Kosten voor de opstalverzekering van de gebouwen, dit is een van de zaken die collectief door de VVE worden afgesloten. Voor de verzekering van uw inboedel dient u zelf een verzekering af te sluiten.
  • Kosten die gemaakt zijn voor het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of de daartoe behorende installaties of tot het onderhoud daarvan.
  • Kosten die verband houden met de noodzakelijke reparatiewerkzaamheden en vernieuwingen, voor zover deze niet volgens de bepalingen van de splitsingsakte ten laste komen van (een) bepaalde eigenaar/eigenaren.
  • Kosten die verband houden met de oprichting van de Vve en met de administratie van het gebouw of met de aanstelling van een administrateur.
  • De verschuldigde publiekrechtelijke lasten, voor zover de eigenaren daarin niet individueel worden aangeslagen.
  • Het schoonhouden en de verlichting van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, zoals trappenhuizen, entrees, gangen, galerijen, liften en het energieverbruik van de (fietsen)bergingen etc.
  • Alle overige kosten en lasten, gemaakt in het belang van alle eigenaren of door de gezamenlijke eigenaren als zodanig verschuldigd.

Eigendomsoverdracht

De eigendomsoverdracht gebeurt door middel van een zogenaamde “akte van juridische levering” bij de notaris. In de koop- aannemingsovereenkomst wordt het uiterste datum van transport vermeld, terwijl tevens rekening zal worden gehouden met de geldigheidsduur van de hypotheekaanbieding.

Voor de datum van het notarieel transport ontvangt u van de notaris u een afrekening waarop het totale op de datum van levering verschuldigde bedrag, inclusief bijkomende kosten (kosten hypotheek(akte) e.d. is aangegeven. Op de afrekening wordt ook vermeld welk bedrag de notaris zal ontvangen van uw geldgever. Het hypotheekbedrag, dat in het bouwdepot van de hypotheekverstrekker blijft, moet gelijk zijn aan de vanaf transportdatum nog verschuldigde bouwtermijnen + hypotheekrente. Indien dit niet het geval is, zal het eventueel ontbrekende bedrag uit eigen middelen aangevuld moeten worden.

Op de transportdatum worden in de meeste gevallen twee aktes getekend, te weten;

  • De akte van eigendomsoverdracht;
  • De hypotheekakte.

Wanneer u moet gaan betalen

Na ondertekening van de koop- en aannemingsovereenkomst zult u, zolang de woning niet bij akte is overgedragen, bericht ontvangen wanneer reeds vervallen termijnen in rekening worden gebracht.

Er is een aantal mogelijkheden:

Als u beschikt over eigen middelen beschikt kunt u verzoeken alvast een rekening te ontvangen die u vervolgens betaalt.

Heeft u geen eigen geld en is de hypotheek ook nog niet gepasseerd, dan betaalt u niet. U verzoekt dan om uitstel van betaling, zoals dit in de koopakte staat omschreven. U dient zekerheden te geven tot betaling van de termijnen. (Zie hiervoor de koop- en aannemingsovereenkomst) Over de verschuldigde, en nog niet betaalde, termijnen wordt de overeengekomen rente berekend, die met u zal worden verrekend.

Betaling van de koopsom (grond) en eventueel vervallen termijnen geschiedt bij het passeren van de akte bij de notaris, de resterende aanneemsom wordt in termijnen verrekend. Telkens wanneer de bouw zover gevorderd is dat er een van de termijnen is vervallen ontvangt u hiervoor een factuur. (Zie ook hiervoor de koop- en aannemingsovereenkomst)

Hypotheek tijdens de bouw

Na het notariële transport ontvangt u de facturen over de vervallen termijnen in tweevoud. De kopie zendt u zo spoedig mogelijk, voorzien van uw handtekening, naar uw geldgever, die dan voor betaling hiervan zorgt. Vanaf de datum van transport betaalt u hypotheekrente tijdens de bouw. Deze is opgebouwd uit de rente, die u betaalt over het volledige hypotheekbedrag, met eventueel in mindering te brengen de te ontvangen rente over het nog in bouwdepot van de hypotheekverstrekker staande hypotheekbedrag.

Opleveringsprocedure en onderhoudstermijn

Over de datum van oplevering wordt u ten minste twee weken ervoor schriftelijk geïnformeerd. De oplevering volgt direct nadat u aan al uw verplichtingen hebt voldaan.

Bij de oplevering zijn aanwezig:

  • De koper.
  • Een vertegenwoordiger van de uitvoerende onderneming (aannemer).
  • Een vertegenwoordiger van de verkopende partij.

Bij de oplevering wordt door of namens de verkopende partij en door u een verklaring ondertekend, het zogenaamde “Procesverbaal van oplevering”, waaruit blijkt dat dat het appartement door u wordt aanvaard. Hierna worden de sleutels overhandigd en kunt u het appartement in gebruik nemen. Eventueel geconstateerde gebreken worden genoteerd op een daarvoor bestemd formulier, de zogenaamde “lijst van opmerkingen bij oplevering”. De hierop aangegeven opmerkingen worden in de regel binnen 15 werkdagen, in overleg met de koper, door de aannemer afgehandeld.

De ondertekening van het “Procesverbaal van oplevering” houdt in, dat gebreken die na de oplevering naar voren komen en die redelijkerwijs bij oplevering te constateren waren, niet aanvaard zullen worden.

Met name wijzen wij hierop beschadigingen van schilderwerk, glas, keukeninrichting, kasten, deuren, sanitair, tegelwerk en/of overige vloer, wand en plafond afwerkingen.

Na de oplevering treedt een onderhoudstermijn van 3 maanden in, binnen deze periode zullen eventueel optredende problemen door de aannemer worden verholpen.

Klachten die na de onderhoudstermijn optreden, dienen uitsluitend schriftelijk te worden gemeld aan het postadres van de verkopende onderneming, de garanties volgens de koop- en aannemingsovereenkomst zijn dan van toepassing. Het kan zijn dat u zich rechtstreeks kunt wenden tot de aannemer, hierover wordt u nog nader geïnformeerd.

De algemene ruimten van het appartementencomplex worden opgeleverd zullen aan het bestuur van de VVE, dit gebeurt voor de oplevering van het eerste appartement. Behoudens dat de algemene ruimten gereed moeten zijn voor de oplevering, moeten ook de respectievelijke gemeenschappelijke instanties (brandweer/bouwtoezicht) goedkeuring geven op het in gebruik nemen van het complex.

Overeenkomstig de koop- en aannemingsovereenkomst zal bij oplevering 5% van de aanneemsom zijnde 50% van de door de koper gestorte waarborgsom in depot blijven bij de notaris, danwel zal de verkoper tijdig een bankgarantie van een even groot bedrag bij de notaris hebben gedeponeerd. Het bedrag of, indien in de plaats hiervan de door de verkrijger gestelde bankgarantie, wordt door de notaris vrijgegeven op het moment dat door de aannemer alle geconstateerde gebreken, opgenomen in het “proces-verbaal van oplevering” zijn hersteld. Indien in verband met de weersomstandigheden het buitenwerk later wordt afgewerkt zal de waarborgsom/bankgarantie in overleg met de notaris worden verlaagd tot 1%. (Zie hiervoor ook de koop- en aannemingsovereenkomst).

Verzekeringen

Tijdens de bouw en tot op de datum van oplevering, zijn de woningen en appartementen door de verkoper c.q. de aannemer verzekerd. Vanaf de datum van oplevering van uw woning dient u zelf een opstalverzekering hebben afgesloten. Voor appartementen moet de VVE zorg dragen voor een opstalverzekering. De verzekering van uw inboedel is altijd individueel. Controleert u zekerheidshalve voor de oplevering uw verzekeringen en de ingangsdata ervan.

Vraag het de molenaar